Immobiliengutachter

Um den Begriff des Immobiliengutachtens genauer einzugrenzen, sollte man zuerst den der Immobilie genauer bestimmen. Das Wort Immobilie leitet sich vom lateinischen „immobilis“ ab, was ungefähr so viel wie „unbeweglich“ oder „statisch“ bedeutet. Tatsächlich handelt es sich bei Immobilien um Sachgüter die nicht bewegt werden können. Im deutschen Sprachgebrauch sind damit zumeist Grundstücke, Häuser, oder etwas kleiner, einzelne Wohnungen gemeint. Zumeist wird diese auch durch das voranstellen einer Spezifikation genauer bezeichnet: So zum Beispiel Wohnungsimmobilie, Grundstücksimmobilie, etc. Aufgrund ihrer Unbeweglichkeit grenzen sich Immobilien schon alleine gegenüber anderen Sachwerten, wie zum Beispiel Schmuck, deutlich ab, gelten für sie jedoch auch weiterhin eigene, spezielle Gesetze. Alleine beim Erwerb der Immobilie kommt es zuerst zu einem Kaufvertrag, dann zu einer Überschreibung der Immobilie und schließlich zu einer Grundbuchänderung. Bei dem Erwerb beweglicher Güter reicht hingegen im Normalfall ein einfacher Kaufvertrag, der zumeist mündlich geschlossen wird, vollständig aus. Aufgrund dieser Besonderheiten und weil Immobilien einer anderen Wertveränderung unterliegen als andere Sachgüter, hat sich der Beruf des Immobiliengutachters etabliert.

Ein Immobiliengutachter ist dabei ein Fachmann, der besonders darin geschult ist, den Wert einer Immobilie einzuschätzen. Dabei klingt dies einfacher, als es in der Praxis tatsächlich ist. Um den Wert und vor allem die Wertentwicklung einer Immobilie ablesen zu können, sind verschiedene Faktoren von besonderer Wichtigkeit. Handelt es sich bei der Immobilie zum Beispiel um ein Grundstück, so muss nicht nur die Erschließung der Lage mit berücksichtigt werden, da zukünftige Erschließungskosten den Wert erheblich mindern können, sondern auch Standortfaktoren wie Naturschutzgebiete, die ebenfalls zur Wertminderung beitragen, da hier vorhersehbare Bauhemmnisse existieren, oder die demographische Entwicklung einer Region; will heißen: wie rar potentielles Bauland in der kommenden Zeit wird. Ist das Grundstück bebaut muss gegebenenfalls auch noch die Qualität des Bauwerkes mit in die Schätzung einfließen. Alter und Zustand spielen hier ausschlaggebende Rollen, jedoch auch der vorgesehene Verwendungszweck und die vorherige Bebauung des Grundes. In Deutschland wird der Wert einer Immobilie mittels eines von drei Verfahren festgelegt, abhängig davon, um was für eine Immobilie es sich handelt. Das Sachwertverfahren findet bei Wohnhäusern Anwendung. Hierbei wird, ähnlich wie oben beschrieben, die Immobilien anhand ihrer Geschichte, ihrer Lage und der prognostizierbaren, weiteren Entwicklung eingeschätzt und bewertet. Das Ertragswertverfahren findet zunehmend bei wirtschaftlich genutzten Objekten Verwendung. Hier wird aus den aktuellen und den zu erwartenden Einnahmen der Wert der Immobilie extrapoliert und dann als Wert der Immobilie angenommen. Normalerweise ist dies bei Mietswohnungen der Fall.

Das Vergleichswertverfahren bildet zu den beiden erstgenannten eigentlich eine flankierende Maßnahme. Dabei wird der Wert einer Immobilie mittels hinreichend vergleichbarer Immobilien, die sich bereits auf dem Markt befinden, festgestellt. Alles in allem ist das Prozedere aufwändig und eigentlich von Laien, wie zum Beispiel privaten Hauskäufern, kaum zu leisten, weswegen diese oft ein Immobiliengutachten erstellen lassen, um so bei Verhandlungen den Wert des Objektes korrekt einschätzen zu können, oder über Mängel im Voraus aufgeklärt zu sein. Dabei gilt es als gute Praxis unter Immobiliengutachtern, dass das Honorar des Gutachters abhängig von dem erwirtschafteten Preisnachlass abhängt – sich daher am Erfolgsprinzip orientiert. Im Regelfall betragen die Kosten ca. 20% - 35% des Nachlasses, was sicherlich als sinnvolle Investition gesehen werden kann.